租房時,怎樣避免租到有害物質超標的“串串房”?如果不慎租到了“隔斷房”,該怎樣做才能維護好自己的權益?日前,濟南市歷城區(qū)人民法院梳理了該院審理的一些涉及租房“踩坑”的案件。
租房遇甲醛超標
“下決心來濟南以前,我聯(lián)系了許多有經驗的同學,向他們詢問‘生活攻略’,話題中總繞不開租房這件事兒?!眮頋锨舐毜男》急硎?。獨在異鄉(xiāng)打拼的年輕人,初到一個城市,渴望租到一套離單位近且價格又合適的房子,生活方便的同時也會有家的歸屬感。但當租房時遇到問題,租客能否任性解約、退租?
“串串”本是重慶話,有掮客、經紀人的含義,“串串房”指的是炒房客以低價收購舊房子或者毛坯房,用極度節(jié)省成本的方式對房子進行裝修,之后作為精修房高價租售,最大限度地賺取差價。因這類房屋經常存在甲醛等有害物質超標現(xiàn)象,又被稱為“白血病套房”。
小芳大學畢業(yè)后從家鄉(xiāng)重慶來到山東濟南求職,在朋友的陪同下找了幾處房屋,最終挑選了一套離單位近且價格合適,看上去比較舒適由某房屋租賃公司出租的房屋?!蔼氃诋愢l(xiāng)當租客,今后萬事靠自己?!毙》即蚨ㄖ饕庖跐瞎ぷ?、生活,并與房屋租賃公司約定租期為一年。
隨后,小芳拿出大學期間兼職掙下的錢,依約支付了押金、租金,并入住房屋。因租房時了解到房間裝潢比較新,也正因此,這套房才得到小芳更多的青睞。小芳每天都想著如何把自己的這個小家布置得更溫馨。可是入住沒多久,小芳發(fā)現(xiàn)房屋內有刺鼻味道,居住幾天后,出現(xiàn)頭暈、惡心、心慌、呼吸不暢的情況,在朋友的提醒下,小芳懷疑屋內可能甲醛超標。
隨后小芳購買甲醛自檢試劑盒,并委托檢測機構檢測,對比標準后發(fā)現(xiàn)房屋內的確存在甲醛超標現(xiàn)象。得知結果的小芳當天就要求與房屋租賃公司解除合同,退還押金、租金并支付甲醛檢測費用,但因雙方協(xié)商未果,小芳將對方起訴至濟南市歷城區(qū)人民法院。
本案被告房屋租賃公司表示,小芳在進行甲醛檢測時,公司工作人員并未在場,所以對該甲醛檢測報告不認可,對甲醛檢測費用也不認可。雙方應繼續(xù)履行合同,小芳退租構成違約。
本案中,小芳提交了某檢測公司出具印有CMA認定標志的檢測報告,檢測結論載明,臥室兩個點位分別是甲醛0.191mg/m3、0.198mg/m3。根據(jù)《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制標準》規(guī)定,Ⅰ類民用建筑工程(包括住宅、居住功能公寓、醫(yī)院病房、老年人照料房屋設施、幼兒園、學校教室、學生宿舍等)的甲醛濃度標準為≤0.07mg/m3。小芳表示,自己所租住房屋內兩個點位(床頭及床尾)甲醛超標2倍多,擔心自己身體受到影響,不得不立即搬出不再居住。經查,某檢測公司具備檢驗檢測機構資質認定證書,可以為社會經濟、公益活動出具具有證明作用的數(shù)據(jù)、結果。
房屋租賃公司雖對該甲醛檢測報告不認可,但因小芳已搬離房屋,被告同意解除合同,但要求小芳按照合同約定支付違約金。
本案承辦法官認為,小芳租賃房屋,用途為居住。房屋租賃公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超標情況,不符合正常居住條件,因此該公司構成違約。因小芳已搬離,房屋租賃公司同意解除合同,因此合同于小芳搬離當日解除。小芳在合同存續(xù)期間獲得了部分居住權益,因此法院判決該公司退還小芳押金、未入住期間的剩余租金及各項費用。
法官提醒,大學生在租房時要擦亮眼睛,遇到裝修家具嶄新,價格卻低于正常標準的房屋時,要提高警惕,可以使用空氣質量檢測儀、試劑盒等工具,在租房前進行測試;在簽訂租賃合同時,可以對房屋空氣質量等事項及違約責任進行明確約定;如果不小心租到了有害物質超標的房屋,則出租人因未交付符合居住條件的房屋構成違約,承租人可以依法解除合同;同時,承租人要注意保存好證據(jù),必要時可委托專業(yè)鑒定機構對房屋空氣質量進行鑒定,以便維權。
租房遇“隔斷房”
明知是“隔斷房”仍租住,但后來發(fā)現(xiàn)居住不便想以隔斷房為由解除合同并要求退租,這個理由能否成立?
原告賈剛與被告鄭峰簽訂房屋租賃合同,并約定了押金、租金等事宜,賈剛于合同簽訂后不久入住該房屋。租住一個月后,賈剛發(fā)現(xiàn)“隔斷房”租住多有不便,雖然價格合適,但并不舒適,于是告知鄭峰其不再承租,并于告知當日搬離房屋。后賈剛將鄭峰訴至法院,要求退還租金。
訴訟過程中,賈剛提交《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》,認為該文件明確“隔斷房”不允許出租,以此證明雙方簽訂的房屋租賃合同無效,要求鄭峰退還自己的房屋租金、押金等共計3590元。鄭峰認為,賈剛是在明知“隔斷房”的情況下仍租賃該房屋,應當繼續(xù)履行合同,賈剛擅自退租構成違約,不同意退還?!案魯喾俊辈皇侨胱‘斕觳胖赖?,在簽訂合同之前我就已經明確告訴他了,他也同意,現(xiàn)在又以這個理由退租,我覺得不合理?!编嵎逭f。
法官經審理查明,本案中,賈剛租賃的系客廳“隔斷房”,根據(jù)濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局等部門聯(lián)合印發(fā)的《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》第七條規(guī)定,租賃住房有下列情形的,不得出租用于居?。焊淖冊蟹课菘臻g布局結構,將客廳、餐廳隔斷及廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室等非居住空間出租用于居住的,將原設計的房間(臥室)分割、搭建后出租的,按床位出租的。
法官認為,《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》屬于規(guī)范性文件,賈剛承租的涉案房間雖不符合上述管理辦法的相關規(guī)定,但并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,且雙方簽訂房屋租賃合同是當事人真實意思表示,并不導致合同無效。但涉案合同在違反《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》的情況下,賈剛可主張解除合同,退租。但賈剛在簽訂合同的過程中,也未盡到謹慎審查義務,在知曉自己租住的是隔斷房后仍實際租住該房間,且在通知鄭峰不再承租后當日即搬離,未給對方預留合理的尋租、轉租時間。因此雙方在合同簽訂、履行過程中均有一定過錯。綜合考慮本案實際情況,扣除合理尋租期間的租金,法院酌定鄭峰退還賈剛押金、剩余租金、物業(yè)費、網費等共計3175元。
租房時該注意什么?
歷城區(qū)人民法院立案庭(訴訟服務中心)法官張潔表示,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百三十一條規(guī)定,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。承租人承租房屋用于居住時,出租人應保證租賃物適宜居住。租房后如果在入住后發(fā)現(xiàn)甲醛超標或其他問題,侵害承租人生命健康安全,承租人應立即與出租人進行溝通,及時消除隱患或者更換房間,溝通協(xié)商未果可依法起訴,解除合同,并要求出租人承擔違約責任。
張潔表示,另外需要注意的是,《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》規(guī)定,“隔斷房”不得出租用于居住,如果租到了“隔斷房”,雖不必然導致合同無效,但可以據(jù)此解除合同,要求出租人退還押金、租金。如果根據(jù)相關政策,在租住期間“隔斷房”被強制拆除,自己的租賃穩(wěn)定性無法得到保障,此時若出租人不配合退還剩余租金,可依法起訴解除合同,但同時會增加相應維權成本。因此,租賃房屋前要檢查好室內環(huán)境、物品,認真閱讀合同條款,支付款項時核對實際收款人與合同相對方的關系,并保留相關證據(jù),維護自身合法權益。
(責任編輯:蔡文斌)